杭州學區房價格受成績影響，小區品質成穩房價關鍵因素
更新時間：2024-07-21 15:49:02作者：佚名
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學區房需求降溫了嗎？
昨天下午，杭州市中考首批錄取分數線公布，除了考生和家長，杭州的學區房中介也在群里發布“好消息”——畢竟成績會很大程度上影響該區域學區房的價格。
潮生活美好居住研究院統計了西湖區、上城區、拱榭區、濱江區、錢塘區五個區域近期部分學區房成交均價，發現十三中學區內的房子依然可以稱得上是杭州最貴的學區房。不過，同學區內的小區中，二手、改善型小區的價格卻“遙遙領先”，證明相比學區差異，小區品質仍是“穩房價”的關鍵因素。此外，相比頂級學區房，二線學區房無論價格還是成交量杭州中考成績，都更受市場影響。
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筆記：
1.以上數據來自潮生活美好生活研究院，以上價格為2023年第二季度成交均價
二、在不同的交易時期貝語網校，售出的房產價格可能會因是否全裝修、戶型面積、樓層、樓盤位置等因素而有所波動；
3、部分樓盤為了減少稅費，會小幅下調成交價；部分二手房為了增加銀行貸款，可能會小幅上調成交價。具體房源情況，建議買家實地看房。
社區質量決定價格和交易量
濱江區學區房比西湖區略貴
整體來看，十三中學區房二手房依然是杭州最貴的學區房，其中學軍小學與十三中學區房合計成交均價位列西湖區學區房第一。文二新村近期成交均價約7.6萬元/㎡；求之鄉小區近期成交均價約7.4萬元/㎡。不過，雖然是頂級學區房，但成交量卻不盡如人意，近三個月文二新村和求之鄉小區分別僅售出7套和8套。
在西湖區，保俶塔實驗學校近年來人氣漸旺。保俶塔學校申花校區的學區房中，廣裕西城年華近三個月共售出12套；保俶塔實驗學校本部學區房松木廠河西小區近三個月共售出8套。這一成交量位列西湖區老舊小區學區房前列。市場成交的活躍也使得保俶塔實驗學校學區房價格相對穩定。其中，廣裕西城年華近期簽約均價約62943元/㎡，松木廠河西近期簽約均價約63945元/㎡。
圖片來源：視覺中國
在潮生活美好居住研究院統計的小區中，成交量最高的是江村融創濱江城，近三個月共成交22套。濱江城的學區房為荊州市第二小學和第十五中學崇德校區，近期成交均價約63580元/㎡，在目前西湖區學區房中也位居前列。受未來科技城地產投資外溢影響，加之樓齡不長，濱江城近年來在西湖區學區房中脫穎而出。
雖然西湖區是公認的“最好學區”，但濱江區的學區房在房價方面更貴一些杭州中考成績，如江南實驗學校學區房成交均價普遍在6萬元/㎡以上，曉風印月等學區內二手房小區近期成交均價甚至在8.9萬元/㎡左右。
濱江實驗小學、高新實驗中學的學區房中，六安曉峰的成交均價達到了9.5萬元/㎡，也證明相比于學區房的特點，社區的宜居性和品質才是房價的決定因素。
名校區住房的獨立市場已經不再
大多數房產價格較峰值下跌超過 30%
以往在二手房市場，學區房一直被視為“獨立市場”，甚至在很多人心目中，是“只漲不跌”的神話般的存在。但隨著近幾年的教育改革，名校學區房的光環逐漸褪去。尤其是在2021年以后的二手房市場下行期，名校學區房也經歷了“大跌”。
例如，文二新村、求之香小區2021年巔峰時期成交均價突破10萬元/㎡，如今成交均價至少下跌30%；被譽為“孟母盤”的文帝苑2021年巔峰時期成交均價約9.7萬元/㎡，如今價格也下跌了31%左右。下沙文海實驗學校學區房中，錢江晚報報道稱，景然佳苑2021年4月簽約的一套60㎡房屋成交均價約4.4萬元/㎡，而今年3月23日簽約的一套61.21㎡房屋單價為33491元/㎡，最新簽約于6月17日的一套62.82㎡房屋單價為29768元/㎡。 整體來看，景然佳苑的房價相比2021年的巔峰期，已經下跌了至少30%。
圖片來源：視覺中國
相較于頂級學區房，二線學區房的價格和成交量波動更大。如上城區蔡河中學各校區房成交均價目前已降至4萬多元/㎡。拱榭區安吉路實驗學校學區房環西新村近期成交均價僅為43410元/㎡。《錢江晚報》2021年報道，環西新村1-4月成交均價高達66623元/㎡，較前期下跌35%。
此外，這些小區的成交量也很低，近三個月來，除采荷東區、雙嶺新村分別售出11套、13套外，采荷中學區其他小區成交量僅為5套左右，環溪新村近三個月僅售出1套。
一位學區房中介告訴錢江晚報，相比一線學區房，二線學區房各方面條件都比較弱，自住性上無法與二手房競爭，學區也不是頂尖的，因此，目前二手房市場遇到的困難更大。
吳嘉懿
黃磊
本文為“錢寶杭州房產”原創文章
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