更新時間：2022-06-25 23:52:28作者：admin2
你好，房產稅是一定會落地的，而且是快速落地，因為地方等不起了。
我翻看了2019鶴崗的預算執行情況，和2020的預算（草案）有興趣的朋友可以去搜來看看（21年和20年的都找不到）。第一段就明確表示“2019年是我市攻堅克難、砥礪奮進的一年。財政形勢面臨著前所未有的壓力，財政收支矛盾更加尖銳和突出。”接著報告回顧19年的具體情況，2019收支是平衡的，并且根據2019情況，可以推導出2020可以收支平衡為什么能平衡呢？
可以看到中央（資源枯竭轉移支付），地方（各省專項資金）同時出手，才讓鶴崗安穩度過2019年。可疫情加經濟下行，上邊也很難拿出錢來，連哈爾濱都需要發力沖刺房地產了，鶴崗能怎么辦呢，靠山山會倒，靠人人會跑。然后……最后還是要靠自己。一、解讀這次財政會議的內容：雖未納入2022年重點工作，但試行已是板上釘釘雖然我是房地產稅的極力鼓吹者，但是目前國內房地產稅的出臺難度真不是一點兩點，短期內根本沒辦法真正出臺，目前來看2022年試點應該躲不掉了，但是我認為在目前這種搖搖欲墜的房地產市場行情下，各地的試點還是會像重慶、上海一樣只針對增量，甚至還不抵重慶上海的力度都有可能。
我們來看這次財政會議內容，全文一共19段。
第一段，說明了時間、地點、人物、主要議題；
第二段，總結2021年主要工作，一共8條，其中第6條提到“六是深入推進財稅體制改革，深化預算管理制度改革，做好房地產稅試點準備工作，規范財務審計秩序，財政管理監督進一步加強”
第三段，總結2021年取得的政績，一共5條，比較謙虛，其中輔助5條說明取得成績全靠領導指揮有方。
第四段，專門說明財政系統堅持在黨和核心的領導下工作，思想站隊。
第五段，2022年工作表決心，從6個方面出發表達決心。
第六段，2022年主要工作總結。
第七—第十七段，2022年10大工作重點，每個工作單獨一段。
第十八段，表達忠心和忠誠。
第十九段，記錄見證人。
總之，既然把房產稅試點工作放入2021年成果里面，雖然未納入2022年重點工作，但試行已是板上釘釘。二、探析房價影響：真實的掛牌量是多少？數量遠遠還沒到來掛牌量反應的是投機客的市場預期，當掛牌量低于一定數值時，炒房客惜售，而掛牌量高于一定數值時，炒房客開始拋售。
目前掛牌數量為實際十年供給量的5%-10%，遠遠還不夠，除去南京和青島兩個地方掛牌量數據有差異問題外，其余幾個城市的掛牌量都是增加的，尤其是廣州、西安，掛牌量增幅明顯。
我們根據以往的計算，這些城市的商品房過剩率的均值都在30%，也就是30%的投資者或者是住戶擁有兩套以上房產，我們以十年供給量為測算，30%的掛牌量為最終恐慌盤，那么新的潛在的掛牌數據就出來了。
房地產稅試點，明年2022年一定會展開，房地產稅一般是按季度或年繳納，如果明年6月份開始全面試點，那么繳納房地產稅的第一個時間點就是2022年9-12月份，我們所說的這30%的持有多套房的住戶，一定會拋售，因為不管房地產稅如何免征如何友善，他們都是被課稅的重要群體，三套都算少的，這些居民手上至少五套以上，逃是逃不掉的，而且大部分房產是浮盈的，因此拋售為主，拋售失敗以后才會以出租為主。
有人說怎么會有大規模的群體持有五套房以上呢？福利房夫妻各一套，集資房夫妻各一套，住房公積金及積蓄購買在三套以上，只要你在體制內，這都是合法收入，還有爺爺奶奶父母的房子，房子真的很多。2015年棚戶區改造產生了大量的拆遷戶，由于缺乏投資渠道和高漲的炒房賺錢效應，原住民拆遷戶的房子都在五套房以上，持有大量現金的并不多。我國2000年城市人口大約是4億人，這部分是真實的城市土著，擁有原始的工作和住房權益，享受了巨大的時代紅利，獨生子居多，無論是城鎮職工福利分房還是拆遷分房，他們是最大的受益者，因此這就是我們所說的那30%的人。對比以后我們發現各城市的掛牌量在目前的基礎上將上升30%-70%，也就是一年多的時間，就可以實現了，我們拭目以待，唯一的風險是到時候掛牌量不予顯示了。
總之，房地產稅有益于最廣大的人民群眾的利益，有助于整個國家和社會的整體進步與發展，就這一條，房地產稅合法性就立得住、站得穩。大家一定要正視并維護房地產稅的合理性、公平性和正義性。別讓那群人歪曲房地產稅、扭曲事實，輿論陣地寸土不讓。
中國房產目前市值高達400萬億，這是一個分量重得任何人都無法忽視的領域。
所以，針對房地產所有的政策首先就是要穩妥，確保房地產市場不能引發巨大的震蕩，必須循序漸進，逐步達到相應的目標。
本次房產稅試點確定了中央制定基本原則，地方制定實施細則的模式，那么就是給予地方政府較大的政策制定空間。
對于地方政府而言，在制定房產稅實施細則的時候一般就要考慮兩個目標。
其一，不能引發當地房地產市場較大的震蕩，包括不能引發較大的降價潮與拋售潮——如果出現這種情況不但要擔負較大的責任，而且會直接導致地方賣地收入銳減，不管從哪個角度都是得不償失的。
其二，要為未來房產稅擴大征收范圍預留空間。畢竟房產稅試點的目的就是讓地方逐漸擺脫對土地財政的依賴，那么房產稅的收入就要在一定程度上彌補未來賣地收入下降的缺口。
說白一點，當下的房產稅試點就是要趟出一條可行的道路——既要循序漸進，不能引發房地產市場劇烈震蕩，又要可持續發展，讓房產稅收入逐步增加，慢慢擺脫對土地財政的依賴。
掌握上述思路之后，我們來推演一下，房產稅試點將如何實施。
哪些城市會成為試點城市？
大概率是目前房價上漲壓力比較大的城市，也就是人口凈流入的大型城市。
但是，這不是關鍵，房產稅一旦鋪開試點，全國其它地區也會密切關注，一旦有部分城市試點取得成效，要鋪開擴大試點城市會非常快。
畢竟，在不對商品房市場產生較大影響的情況下，增加一塊穩定的房產稅收入對于地方財政屬于極大的誘惑。
房產稅會怎么征收？
出于節約稅收成本的考慮，房產稅的征收大概率會采取“自愿申報+滯納金”的原則。
那么老百姓為什么會主動自愿申報呢？
因為如果不主動自愿申報，系統就會計算你應納稅金額的滯納金，未來多套房業主總有賣房的時候，屆時連本帶利一起扣除。
即使多套房業主一直不賣房，房產稅累計達到一個比較大的金額數字，自然稅務機關就會有找你收稅的動力。
關于抵扣面積。
網上對抵扣面積比較樂觀，普遍傳言人均抵扣面積在60平左右，這個問題我覺得可能大家過于樂觀了。
目前我國城鎮居民人均居住面積是30平米左右，抵扣面積設置越大，意味著稅基就越小，這個標準一旦定下來，未來要降低（抵扣面積）就很難了。
所以，我認為房產稅一開始抵扣面積一定會遠遠小于60平米，稅務機關會把稅基盡量定得比較大，也就是起征點比較低，最多前期給予剛好過起征點的家庭住房一定的優惠。
關于征稅范圍。
目前基本原則就是農村住房不征收，但是城市居住和非居住房產（也就是住宅、商鋪、公寓、寫字樓甚至包括廠房）都會征稅。
這里就涉及一個問題，城市小產權房會不會通過繳納房產稅獲得合法身份？
我認為小產權房涉及面較廣，牽涉的問題非常復雜，前期房產稅試點階段未必會涉及小產權房，畢竟飯要一口一口吃。
中國改革路徑都是先易后難，先把產權沒有任何糾紛與瑕疵的房產稅收起來，再慢慢鋪開擴大征收范圍才是比較穩妥的。
另外，即使未來要對小產權房征收房產稅，估計稅率會遠遠高于普通商品房，畢竟小產權房沒有向政府繳納相應的土地出讓金，要想通過房產稅獲得合法身份享受相應的城市福利，一定會有較高的門檻。
所以，網上那些流傳的借著房產稅的契機就能讓小產權房輕易轉正的觀點是不靠譜的，用腳指頭想一想，國家出臺房產稅的目的是什么——是從房產持有者手中征收一筆稅收去補貼低收入人群，從而實現共同富裕，而不是給小產權房持有者封一個政策大紅包！
關于稅率。
前期大概率是實施階梯稅率的模式，起征點不會高，估計在1%左右甚至可能更低（循序漸進的模式），但是未來大的趨勢房產稅綜合稅率會慢慢提升。
我來給大家算一筆賬。
目前我國每年土地出讓金大概是8萬億左右。假如未來5年后這個數字降了一半，萎縮為4萬億，那么5年后房產稅收入就要達到4萬億（甚至更多）。
目前中國房地產市值大致是400萬億，因為要扣除農村住房以及城市家庭抵扣面積，那么實際納稅的房產市值大致只剩一半，也就是200萬億左右。200萬億市值房產要繳納4萬億房產稅，那么綜合平均稅率負擔就是2%。
這個綜合平均稅率看上去不算高，但是如果是一線高房價城市，如果持有多套住宅，又因為種種原因現金流并不是太充裕家庭，這個負擔就比較大了（比如2000萬市值的征稅房產，每年就是40萬的稅負負擔）。
所以，即使是房產稅實施采取循序漸進的模式，也會導致高房價一線城市人員結構的加速調整，簡單地說，在一線城市持有多套房產的壓力會進一步加大。
當然，從另一個角度，房產稅的全面實施有利于城市租賃用房的發展——很多人擔心房東會把房產稅轉嫁給租賃客身上，我覺得短期內有可能，從長遠來看，這種可能性不大。
原因很簡單，租金價格漲跌說白一點就是一個供求關系，房東強勢背后的經濟規律就是供不應求，但是國家的宏觀層面早就考慮到了這個問題。
未來在大型城市，地方政府建設用地供應會首先向租賃用房傾斜，只要市場租賃房投放量與需求基本平衡，房東就很難將房產稅轉嫁給租賃客。
我國大城市租金與房價比目前普遍低于3%，發達國家一般是5%左右。未來假如大城市租金與房價比增長到5%，扣除房產稅綜合稅率2%，房東收入還是3%，這個增長的2%就是政府轉移支付實現共同富裕的收入。
房產稅是自房地產去金融化后的另一個重磅手段，對房地產注定將產生深遠的影響。
不管是試點城市還是非試點城市，房產稅都會極大地影響老百姓的心理預期——持有房產是有成本的！
對于那些人口很少、生活配套不足的房產首先就是致命的打擊，在過去，可能還有消費者會買下來，即使暫時不住也可以慢慢等它升值，現在就不行了，房子擺在那里也有成本。
同樣因為有持有成本，即使是成熟區域，房價上漲的預期也會大幅度下降——房住不炒慢慢將深入人心。