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500萬(wàn)，是北京房?jī)r(jià)成交的一個(gè)均單價(jià)。

五六百萬(wàn)，也是在線下咨詢最多的一個(gè)價(jià)格段。

這個(gè)價(jià)位，說(shuō)實(shí)話，在北京真的很難買。

想要優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，內(nèi)中環(huán)基本只能選擇老破小，勢(shì)必會(huì)犧牲居住環(huán)境；

想要兼具自住，那就只能往外環(huán)外去看，例如五大尚城。

五大尚城在北京發(fā)展中的戰(zhàn)略地位毋須多說(shuō)，近年許多名校辦的新建校也如雪后萵筍通常紛紛冒出。

那從買房者的角度來(lái)說(shuō)，五大尚城，值得買嗎？

為了學(xué)區(qū)買五大尚城？

不建議！

在給會(huì)員分享買車的八大關(guān)鍵決策時(shí)，其中有十分重要的一條就是：需求的梳理和匹配。我曉得關(guān)注這個(gè)帳號(hào)的父母基本都是有XQ房的需求，那我們就從教育的角度，來(lái)評(píng)價(jià)一下五大尚城。先說(shuō)推論：不建議為了學(xué)區(qū)買五大尚城。緣由有二

其二：

教育的教育資源與市中心差別太大。在北京，能被稱為優(yōu)質(zhì)校，也就是我們常說(shuō)的一二梯隊(duì)的中學(xué)占比不足20%，其中45%分布在二環(huán)，25%分布在中環(huán)。外環(huán)外的占比僅20%。其實(shí)比起武漢東西城、朝陽(yáng)和通州占去九成優(yōu)質(zhì)教育資源相比還算均衡，但各環(huán)線之間的差別還是極大。即使近年各大新城都在大力發(fā)展教育，我們經(jīng)常能看到某教育集團(tuán)又在某區(qū)創(chuàng)辦新校的新聞，例如世外松江、上交大閔行實(shí)驗(yàn)、交附寶山實(shí)驗(yàn)……

（圖源：網(wǎng)路）這種中學(xué)有些是新建，有些是名校托管更名，媒體口中一般與大量名校聯(lián)系在一起，堪稱天花亂墜。對(duì)于新建校，我的心態(tài)一向是觀望為主。雖然成績(jī)才是證明中學(xué)實(shí)力的惟一有力旁證，而一所名校的養(yǎng)成常常須要10-20年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。另外，不僅校內(nèi)的教育資源之外，校外的也不容忽略。我見(jiàn)過(guò)太多寶山、青浦的父母，假期不辭辛勤把女兒送到嘉定、徐匯的輔導(dǎo)班，十二年如一日，不可不謂辛苦。其實(shí)k12被明面上嚴(yán)禁，但激蕩的暗潮，假如你不在這個(gè)圈層，甚至很難接觸到。哪有父母會(huì)說(shuō)了，新建校不行，我去買五大尚城老牌學(xué)區(qū)不行嗎？

這就來(lái)到了第二個(gè)誘因：

近郊優(yōu)質(zhì)中學(xué)少，上升通道愈發(fā)窄小。必需要承認(rèn)的是，考出漂亮的分?jǐn)?shù)，考上好學(xué)院，一直是現(xiàn)階段教育的主要目標(biāo)之一。北京小學(xué)分化顯著，以上中為代表的四校“雙一流”率超過(guò)90%，但依然有150多所中學(xué)的“雙一流”率不足10%。這意味著，上了四校就等于半只腳跨進(jìn)了985。排除掉少部份上了小學(xué)忽然開竅，發(fā)憤圖強(qiáng)的特例，在北京，上哪所小學(xué)基本決定了中考的上限。近郊的一個(gè)共性就是：腹部中學(xué)少，造成競(jìng)爭(zhēng)激烈，且向上斷層顯著。近郊并不是沒(méi)有好中學(xué)。寶山小學(xué)仍然有著黑馬之稱，是近郊“低進(jìn)高出”的標(biāo)桿。交附寶山作為科大中學(xué)在崇明的分校，大班化教學(xué)成效明顯，這種年的綜合投檔成績(jī)不輸本部。復(fù)附寶山成績(jī)也不差，基本上符合四校的定位。除此之外，寶山中學(xué)、青浦中級(jí)學(xué)校、金山分校的成績(jī)也始終都是強(qiáng)市重的級(jí)別。右圖是2022年的北京小學(xué)百?gòu)?qiáng)榜，是平米研究院按照今年的中考投檔成績(jī)估算整理的，感興趣的可以掃碼獲取全部。全部榜單上，對(duì)于近郊和城區(qū)好中學(xué)的分布占比，會(huì)愈加驚艷，愈發(fā)直觀。

通過(guò)這個(gè)是想說(shuō)明，每位近郊都有不輸城區(qū)強(qiáng)市重，不輸八大的好中學(xué)。哪怕是教育沙漠如松江，也有松江二中這樣的強(qiáng)市重點(diǎn)。但也只有這一到兩所好中學(xué)。再往下，基本都是很差的選擇了。北京高考以區(qū)為單位，不僅全市招生的四校，以及外區(qū)市重的到區(qū)名額，中學(xué)生想要考上好學(xué)院，可不就只能拚命考這幾所了嗎？他不像川沙，閔行其實(shí)人多，但既有四校，也有四校中學(xué)，也有八大，市重點(diǎn)數(shù)目多，還有如高橋小學(xué)這樣優(yōu)質(zhì)的區(qū)重點(diǎn)。可以說(shuō)不同成績(jī)段的中學(xué)生，有好多嘗試的機(jī)會(huì)。而對(duì)五大尚城的學(xué)子來(lái)說(shuō)，頂級(jí)中學(xué)，例如交附寶山招生人數(shù)是有限的，上百人競(jìng)爭(zhēng)100+的招生計(jì)劃，機(jī)會(huì)實(shí)在是小。選擇近郊，教育上的容錯(cuò)性比城區(qū)低太多了。

五大尚城分化顯著

教育特點(diǎn)各有不同

里面講了五大尚城的共性，區(qū)與區(qū)之間的差別性也還是存在的。假如說(shuō)一定要推薦一個(gè)，這么首選是崇明尚城。不僅有交附寶山這樣背部的四校中學(xué)之外，寶山的中學(xué)實(shí)力還不錯(cuò)，但整體公辦偏強(qiáng)勢(shì)。嘉華二盡管辦學(xué)歷史不算悠久，但升學(xué)成績(jī)是毫無(wú)疑惑的寶山頭一名，也不輸城區(qū)頭牌。嘉華二也是近年搖號(hào)的大熱門，搖號(hào)進(jìn)嘉華二，以交附寶山為目標(biāo)，是崇明學(xué)子的頂尖升學(xué)路徑。另外一個(gè)誘因在于，對(duì)于城區(qū)下班的人來(lái)說(shuō)交大附中嘉定分校，五大尚城中，寶山尚城更近，通勤也愈發(fā)便捷些。寶山的體制外教育很強(qiáng)。世外、協(xié)和、平和、宋慶齡交大附中嘉定分校，這種頂尖體制外名校中學(xué)紛紛選址寶山，要走體制外路線的父母倒是可以考慮這個(gè)區(qū)。相對(duì)來(lái)說(shuō)體制內(nèi)就稍弱一些，盡管引入了蘭生這塊招牌，但2021年才開始招生，成績(jī)?cè)趺催€未可知。臨港算是個(gè)比較特殊的存在。大量的新政傾斜和人才引進(jìn)新政，以及大量教育資源的快速落地，足以看出臨港有著舉足輕重的戰(zhàn)略地位。不過(guò)這個(gè)距離，縣城就別想了，對(duì)工作生活在臨港當(dāng)?shù)貋?lái)說(shuō)，是有顯著利空的。

五大尚城的XQ房

增值空間怎么？

從學(xué)區(qū)的角度講完，再?gòu)耐顿Y增值的角度來(lái)看。我相信每一位購(gòu)房人，無(wú)論出于哪些目的買車，都是希望能漲的。聽過(guò)我線下課的粉絲同學(xué)應(yīng)當(dāng)曉得，房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值的兩大要素是增量與稀缺。房屋的增量上，一手供應(yīng)是一個(gè)主要來(lái)源，而近郊，有皚皚多的房子供應(yīng)。我們曉得房子是不承諾學(xué)區(qū)的，為了學(xué)區(qū)，只能選擇二手。在房齡更新，產(chǎn)品功能更好的房子競(jìng)爭(zhēng)下，將來(lái)二手出手的難度可想而知。其實(shí)，也并不是說(shuō)近郊所有的二手都不能買，但一定是要慎重選擇的。近輕軌，15年之后的次新就是不錯(cuò)的選擇。并且，外環(huán)外五公里基本就是極限了。

在條件容許的情況下，還是建議往縣城看。

事實(shí)上，每位價(jià)格段購(gòu)房都不容易。我接觸的顧客，有2000萬(wàn)以上在上復(fù)賽不中一套合適的房屋，也有500萬(wàn)不曉得買在那里。抽絲剝繭以后，本質(zhì)上的問(wèn)題還是對(duì)需求認(rèn)知不夠明晰。的確，購(gòu)房是大事，想要盡善盡美是人之常情；但“既要又要”也是買車中的三忌。假如預(yù)算實(shí)在有限，本身又工作生活在五大尚城，那沒(méi)哪些不能買的。但若果有能力，也有更高的要求，還是建議你慎重選擇。假如你拿不定主意，不曉得選在那里，也可以來(lái)找我談?wù)勏嘈艜?huì)讓你獲益良多。